Análisis Multitemporal de la Variación del Valor del Suelo en Bogotá Durante el Periodo 2013 – 2016, Teniendo en Cuenta los Cambios de Normatividad Urbana en el Plan de Ordenamiento Territorial de la Ciudad (Decretos 190 de 2004, 364 de 2013, 562 de 2014, 575 de 2015 y 079 de 2016)
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2017-02-24
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Descripción
Actualmente en Bogotá existe un plan de ordenamiento territorial vigente: el decreto 190 de 2004. Sin embargo, en los últimos años se han generado propuestas normativas para modificar dicho plan, como el decreto 364 de 2014, así como reglamentación específica para los tratamientos urbanísticos de la ciudad, como el decreto 562 de 2014 y sus distintas modificaciones, que dictamina normas específicas para el tratamiento de renovación urbana. En este proyecto se busca analizar cómo las implementaciones normativas establecidas durante los años 2013 a 2016, impactan el valor del suelo urbano. Esto se hace realizando diferentes avalúos a un mismo predio de acurdo a las normas que les son asignadas. Se determinó una muestra de cinco inmuebles (lotes), seleccionándolos de acuerdo al tratamiento urbanístico que los rige, para obtener como resultado los valores de terreno de los mismos. Posteriormente, por medio de estadísticas y gráficas, se comparan y analizan los resultados obtenidos de acuerdo a las variables tenidas en cuenta en los avalúos y a los cambios en las condiciones de edificabilidad, viendo el comportamiento de variación que puede presentarse y determinando como se afecta el mercado inmobiliario por dichos decretos. Finalmente, se generan mapas que permiten espacializar los resultados y los cambios en la edificabilidad según el reglamento urbano. Luego de realizar esta metodología, se evidencia que el valor del suelo cambia de acuerdo a variables como cargas urbanísticas, altura máxima, área construida, entre otras condiciones propias de cada decreto, y que dichas propuestas normativas generan que el valor del suelo aumente, ya que es mayor la posibilidad de edificabilidad. Paralelamente, se ha brindado apoyo a los procesos auditores de regularidad y de visita fiscal realizados por la Contraloría de Bogotá, ejerciendo control fiscal sobre entidades del distrito como la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, vigilando la gestión del tema predial.
Resumen
Currently in Bogota there is a current territorial ordinance plan: decree 190 of 2004. However, in recent years, regulatory proposals have been generated to modify this plan, such as decree 364 of 2014, as well as specific regulations for urban development The city, as decree 562 of 2014 and its various modifications, which dictates specific rules for the treatment of urban renewal. This project seeks to analyze how the normative implementations established during the years 2013 to 2016, impact the value of urban land. This is done by making different appraisals to the same property according to the rules that are assigned to them. A sample of five buildings (lots) was determined, selecting them according to the urban treatment that governs them, in order to obtain as a result the land values of the same. Subsequently, by means of statistics and graphs, the results obtained are compared and analyzed according to the variables taken into account in the appraisals and to the changes in the building conditions, seeing the behavior of variation that can be presented and determining how the Real estate market by said decrees. Finally, maps are generated that allow the spatialization of results and changes in buildability according to the urban regulations. After realizing this methodology, it is evident that the value of the soil changes according to variables such as urban charges, maximum height, built area, among other conditions of each decree, and that these normative proposals generate that the value of the soil increases, since Which is greater the possibility of edificabilidad. At the same time, it has provided support to the auditing processes of regularity and fiscal visit carried out by the Contraloría de Bogota, exercising fiscal control over entities of the district as the Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, overseeing the management of the property subject.
Palabras clave
Avalúo, POT, Suelo, Normatividad, Tratamiento, Uso